La LAU (Ley de Arrendamiento Urbano) es la norma por la que se rigen como de su nombre se deduce, los arrendamientos. Se ve complementada de forma supletoria por el Código Civil y son estos dos la guía normativa principal para orientarnos en el tema. En la actualidad se cometen numerosas infracciones por parte de los arrendatarios, y en muchas ocasiones lo complicado es cómo recabar de forma legal las pruebas necesarias para poder demostrar esta situación ante un juez. Aquí entra en juego la labor del detective privado.
Cuáles son las infracciones de la Ley de Arrendamiento Urbano más típicas
- Subarrendar el inmueble sin consentimiento: el clásico ejemplo de infracción de la LAU. El inquilino realquila de forma indebida la totalidad o parte del inmueble arrendado. Algo grave y motivo total para rescindir el contrato.
- No habitar la vivienda de forma habitual: esto es típico en las viviendas de renta antigua, en las que las personas arrendatarias realmente habitan en un domicilio diferente.
- Negligencia en el mantenimiento de la propiedad o realizar modificaciones sin permiso del arrendador.
- No efectuar en tiempo y forma el pago acordado.
- Cesiones o traspasos no permitidos a terceros.
- Inmueble destinado a actividades ilegales (o simplemente no permitidas en el contrato).
- Pisos de alquiler turístico: esta es una novedad que está causando problemas de forma recurrente. Las plataformas de alquiler vacacional están en pleno auge y esto no siempre se lleva a cabo de acuerdo con la legalidad, o incluso puede derivar en otras incomodidades como malestar en el vecindario, etc.
- Dedicar el inmueble a un uso distinto al pactado, por ejemplo inmuebles para vivienda que se emplean para establecer un negocio o a la inversa, inmuebles alquilados para negocios que se emplean para vivienda, o inmuebles para un negocio determinado que se emplean par otro distinto no previsto en el contrato.
Investigación de arrendamientos
Respecto de la forma por la que cualquier contrato de arrendamiento debe guiarse, la Ley de Arrendamiento Urbano dice dos cosas:
1. Una es que precisamente es solo la voluntad de las partes la que rige los contratos de arrendamiento.
2. Otra, que ambas partes al comprometerse despliegan una serie de derechos pero también de obligaciones para con la otra.
En el artículo 27, la LAU especifica que en caso de incumplimiento por una de ellas, la otra, la que sí cumplió, puede exigir que se cumpla la obligación pactada o resolver el contrato según lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil. Es aquí donde entra el juego el papel del detective privado para demostrar con hechos fehacientes y pruebas contundentes del incumplimiento.
Cómo obtener pruebas de estas infracciones de la LAU
Los jueces son extremadamente escrupulosos en materia de arrendamientos urbanos, así que conviene como propietario no tratar de conseguir las pruebas por sí mismo porque esto podría solo entorpecer la causa y aumentar el problema.
Cuando un propietario tiene dudas (o sabe a ciencia cierta) que se están cometiendo irregularidades con su contrato de arrendamiento, lo primero que necesita son como decíamos pruebas que demuestren sus sospechas.
La manera legal de hacerse con ellas de forma eficiente es a través de un detective privado cualificado, que conseguirá material que demuestre la infracción para poder ser presentado ante un juez sin que quepa duda. En muchas ocasiones estas pruebas sirven para mediar de forma definitiva entre las partes y encontrar una solución al problema sin tener que llegar a verse las caras en un juzgado.
Un detective privado puede investigar infracciones a la Ley de Arrendamientos Urbanos mediante diferentes técnicas y métodos, tales como:
- Observación directa del inmueble para constatar las infracciones (por ejemplo que no está habitada de forma habitual o por la persona que debería).
- Entrevistas a vecinos para recopilar información relevante.
- Obtención de pruebas gráficas: fotografías, videos y otro tipo de documentación que respalde su investigación.
- Análisis de documentos como el propio contrato con las obligaciones establecidas.
- Seguimiento de las personas involucradas para obtener información adicional y verificar por ejemplo que no habita en el inmueble si no en otro distinto, averiguando si habita en otro domicilio, en casa de un familiar, pareja etc.
El resultado de la investigación del detective privado como indicábamos puede ser utilizado en un juicio o en la resolución de un conflicto entre las partes involucradas en el arrendamiento. Para el juez un informe de detective es una prueba veraz que puede ser muy útil para conseguir la extinción de un contrato con un inquilino.
Aquí puede leer más acerca de nuestros trabajos en materia de Ley de Arrendamiento Urbano.
